Waarde verhuurde woning of huurpand in verhuurde staat berekenen
Wilt u de waarde van uw verhuurde woning of pand in verhuurde staat berekenen? De waarde van een verhuurde woning is afhankelijk van een aantal factoren. Naast de gebruikelijke onderdelen waar de waarde van een woning door bepaald wordt is de waarde voor het grootste deel afhankelijk van de kale huurprijs. Bevindt de huurder zich namelijk langer dan 1 jaar in de woning dan is het huurcontract voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. De waarde wordt dan bepaald aan de hand van de staat van onderhoud en het rendement. Dit heeft in de meeste gevallen een drukkend effect op de WOZ-waarde en de verkoopwaarde.
Hoe lager de huurprijs van de woning hoe lager de waarde in verhuurde staat. Zo heeft een beleggingspand waarbij sprake is van kamerverhuur een hoger rendement en daardoor een hoger rendement dan een woning die verhuurd is aan een gezin of een alleenstaande.
8% Overdrachtsbelasting op verhuurde woningen en panden
Sinds 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting op verhuurde woning gestegen naar 8%. Dit bedrag wordt door beleggers meegerekend in de rendementsberekening bij de waarde bepaling van een woning in verhuurde staat met huurders erin. Deze forste stijging heeft een drukkend effect gekregen op de waarde van alle verhuurde woningen in Nederland.
Hoe bereken je de verkoopwaarde van een verhuurde woning?
Op dit moment ligt het rendement waar een belegger voor kan aankopen tussen de 4,5% en 7,5% netto rendement. Zo ligt het rendement in Amsterdam op 4,5% en in Limburg op 7,5%. Landelijk is er dus een groot verschil in het gemiddelde rendement dat er op een verhuurde woning behaald kan worden.
Hoe bereken je het netto rendement?
Kale huurprijs per maand (Dit is de huur ex gas/water en licht) x 12( aantal maanden in een jaar) – VVE kosten(indien er sprake is van VVE : Verkoopprijs + 8% overdrachtsbelasting = Rendement.
Voorbeeld: Een woning in Rotterdam heeft een kale huurprijs van €950,- en VVE kosten van €65,- en de vraagprijs is €175.000,- + 8% overdrachtsbelasting.
950 -65 = €885 x 12 = €10.620 : (175.000,- x 1,08)€189.000,- = 0,056 x 100 = 5,6% rendement.
Dit is een solide rendement in de binnenstad van Rotterdam. In Rotterdam Zuid zou het rendement weer iets hoger moeten liggen gezien het rendement ook op wijkniveau wordt vergeleken. Rotterdam Zuid is een wat risicovoller gebied en daardoor dient het rendement op dit soort plekken hoger te liggen.
Daarnaast wordt er ook ten alle tijden gekeken of de gevraagde huur wel volgens het puntensysteem is berekend. Heeft een woning bijvoorbeeld een hele hoge huurprijs maar wordt dit niet volgens de wettelijke manier verhuurd dan dient er altijd gekeken te worden naar de wettelijk maximaal te vragen huurprijs. Zo komt koper nooit in de problemen wanneer de huurder naar de huurcommissie stapt.
Waarde verhuurde woning box 3
Wanneer u naast uw eigen woning ook nog over een tweede woning voor recreatie of verhuur bezit, wordt de eigen woning belast in box 1. De tweede woning (en eventuele volgende) wordt belast in box 3. De waarde van deze woning op 1 januari wordt belast met inkomstenbelasting. Deze belasting kan 0,60% tot 1,61% bedragen van de WOZ-waarde.
Bij het verhuren van uw woning in Nederland is de waarde in verhuurde staat normaliter lager dan de WOZ-waarde. Om deze waarde vast te stellen worden percentages gegeven die afhankelijk zijn van de jaarhuur. De jaarhuur kan berekent worden door de huur van de 1e huurmaand van het jaar van aangifte te vermenigvuldigen met 12. Hierbij is het van belang dat er wordt gerekend met de kale huur, hierbij tellen service kosten (gas, water, licht) en eventuele stoffering niet mee.
Er zijn ook situaties waarin wel een vast percentage voor de WOZ-waarde geldt. Hier is sprake van wanneer de huur onzakelijk is, u een zelfstandig deel van een groter gebouw verhuurt, u een woning geheel of gedeeltelijk verpacht heeft, u een niet-zelfstandig deel van de woning verhuurt die uw woningverblijf is of bij verhuurde recreatiewoningen.
Wanneer u de waarde van uw pand in verhuurde staat of onroerend goed in verhuurde staat wilt bepalen, kunt u dit op de zelfde manier doen als hierboven aangegeven.
Tabel waarde verhuurde woning of verpachte woning
| Percentage jaarhuur van WOZ-waarde | ||
| Meer dan | Minder dan | Percentage WOZ-waarde |
| 0 | 1 | 45% |
| 1 | 2 | 51% |
| 2 | 3 | 56% |
| 3 | 4 | 62% |
| 4 | 5 | 67% |
| 5 | 6 | 73% |
| 6 | 7 | 78% |
| 7 | – | 85% |
Wat is mijn verhuurde woning waard?
De waarde van een verhuurde woning is dus afhankelijk van de volgende factoren.
- Staat van onderhoud
- Kale huurprijs
- Hoe gezond is de VVE(wanneer er sprake is van een VVE)
- De ligging van het pand (dichtbij voorzieningen zoals openbaar vervoer, centrum, e.d.)
Waarde verhuurde woning erfbelasting
Hoe bepaalt u de waarde van een verhuurde woning die u geërfd heeft in een erfbelasting aangifte? Bij de waardering van woningen wordt standaard uitgegaan van de WOZ-waarde die staat op de WOZ-beschikking van uw gemeente. Bij andere onroerende zaken moet worden uitgegaan van de marktwaarde op het moment van overlijden. Voor woningen die verhuurd worden en waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming, mag bij de waardering voor erfbelasting rekening gehouden worden met leegwaarde ratio.
Dit kunt u als volgt doen:
- Bepaal de WOZ-waarde van het jaar.
- Bereken de jaarlijkse huurprijs (huur aan het begin van het kalenderjaar) en vermenigvuldig dit bedrag met 12.
- Deel de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. Het percentage dat hier uitkomt, kan worden opgezocht in de tabel van waarde verhuurde of verpachte woning.
- Dit percentage moet vermenigvuldigt worden met de WOZ-waarde.
- Het bedrag dat hier uitkomt is de aangifte erfbelasting
Waarde verhuurde woning erfbelasting
De waarde van uw verhuurde woning kan berekend worden aan de hand van de volgende voorbeeldberekening:
U verhuurt uw woning gedurende het hele jaar in 2020 voor €800,- per maand. De service kosten (gas, water en licht) en meubilering van de woning is totaal €85,-. Hierdoor is de kale huur €800 – €85 = €715,-. De jaarhuur is 12 x €715,- = €8.580,- per maand. Stel de WOZ-waarde in 2019 was €251.000, dan kan het percentage uitgerekend worden door €8.580/€251.000 = 3,41%.
Kijkend naar de tabel die gebruikt wordt voor het percentage jaarhuur van de WOZ-waarde, is het percentage WOZ-waarde 62%. 0,62 x €251.000 = €155.620,-
De waarde van uw verhuurde woning zal dus €155.620,- bedragen.
WOZ-waarde woning in verhuurde staat
Wanneer u een verhuurde woning heeft in Nederland en de huurders recht hebben op huurbescherming geldt het volgende voor de WOZ-waarde. Op 1 januari van het jaar van aangifte zal de waardering van de verhuurde woning lager zijn dan de WOZ-waarde het jaar ervoor.
De WOZ-waarde is gebaseerd op de ligging van de woning, inhoudsgegevens, oppervlaktegegevens en verkoopcijfers van woningen in de buurt.
Waarom uw verhuurde woning verkopen aan Sons Real Estate?
Een verhuurde woning kunt u niet aanbieden op reguliere kanalen, u kunt een verhuurde alleen verkopen aan beleggers. Wanneer u uw huis wilt verkopen met huurder erin, kunt u deze direct verkopen aan Sons Real Estate. Wij kopen verhuurde huizen door heel Nederland.
- Uw verhuurde huis binnen een week verkocht
- Bod ontvangen zonder financieringsvoorbehoud, op deze manier bent u zeker van de verkoop
- U bespaard duizenden euro’s aan makelaarskosten
- U bent verzekerd van het beste bod op uw verhuurde woning
- Het gehele verkooptraject wordt u ontzorgt
