Wat is de waardebepaling van uw verhuurde woning?
De waardebepaling van uw verhuurde woning kunt u berekenen door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de percentage van de leegwaarderatio.
Welke factoren zijn bepalend bij waardebepaling in verhuurde staat?
Hieronder leggen wij in het kort uit naar welke aspecten beleggers kijken bij het toekennen van een waarde op verhuurde huizen:
- Algemene waarde (locatie, m2, staat van het pand)
- Mogelijkheden voor verhuur
- Huurprijs & overige voorwaarden huurovereenkomsten
Eerst wat uitleg over rendement
Bij verhuurde huizen of bedrijfspanden is factor 1 eigenlijk alles bepalend. Waarom zult u zich afvragen! Stel dat uw pand vanuit een algemene waardebepaling uitkomt op een waarde van €200.000 en de huuropbrengsten bedragen €1.500, dan zou het rendement op 7.3% uitkomt.
Hieronder de rendementsberekening op dit vastgoed:
((Huuropbrengsten per jaar – Vaste en onderhoudskosten) / Aankoopprijs van de woning inclusief overdrachtsbelasting) x 100
Ingevuld voor bovenstaande scenario:
(18000 – 2500 / 213.000) * 100 = 7.3 % rendement.
En wat uitleg over de terugverdientijd
(Aankoopprijs van de woning inclusief overdrachtsbelasting) / (maandelijkse opbrengsten);
213.000 / (1.500 – 208) = 165 maanden en dat is 13.7 jaren.
Conclusies rendementsberekening en terugverdientijd:
- U houdt maandelijks 7.3% meer over dan dat het u kost
- Na 13.7 jaar is de restwaarde van het pand uw volledige eigendom
Vervolgens gaan we in op de:
- Algemene waarde van het pand
- Voorbeeldberekeningen bij hogere huur of onderhoudskosten
Wat is de waarde van uw woning in verhuurde staat?
Als u uw verhuurde woning in de verkoop zet, dan geldt de wet ‘huur breekt geen koop’. Dat betekent dat u gewoon kunt verkopen aan een andere vastgoedbedrijf of een vastgoedbelegger. Het is echter wel zo dat de gehanteerde huurprijs grotendeels bepaald hoeveel de belegger over heeft voor het huurpand. Beleggers hebben in het algemeen de wens om 5 tot 10% rendement te hebben. Laten we 7% als gemiddelde nemen. Op basis van deze 7% zou het pand conform bovenstaande voorbeeld berekening uitkomen op €201.000. Dit houdt in dat u op basis van deze huuropbrengsten en kosten het pand voor minimaal €201.000 zou moeten kunnen verkopen.
Algemene waardebepaling van een woning
Stel dat bovengenoemde woning in een buurt zit waar vergelijkbare woningen de waarde hebben van bijvoorbeeld €240.000 op Funda, dan zult u zich afvragen waarom u niet ook gewoon dit bedrag ervoor kunt krijgen! Natuurlijk telt de algemene waarde mee, omdat dit in feite het onderpand is. En als huurders het contract opzeggen, dan kunt u uiteraard het huis verkopen als onverhuurd huis.
Algemene factoren van waardebepaling zeker van belang
De algemene waardebepaling is uiteraard cruciaal van belang. Factoren die hierbij meespelen zijn o.a. locatie, oppervlakte, aantal kamers, staat van het huis enzovoorts.
Hoogte huuropbrengsten echter nog belangrijker om beleggingshypotheek te kunnen bekostigen
Als het gaat om verhuurde woningen is de hoogte van de huuropbrengsten echter minimaal zo belangrijk. Bij het kopen van een verhuurde woning zult mogelijk u een beleggingshypotheek afsluiten. De hoogte van de huuropbrengsten zijn erg belangrijk om de kosten van de hypotheek en het onderhoud te kunnen bekostigen.
Mogelijkheden voor verhuur
Verhuurmogelijkheden grote invloed op huuropbrengsten & continuïteit
En de huuropbrengsten zullen hoger zijn als de locatie goed is. Hiermee doelen wij eigenlijk op de mogelijkheden voor verhuur. Stel dat u in een grote studentenstad zit, dan heeft u de mogelijkheid om bijvoorbeeld te verhuren aan studenten. En in steden met veel bedrijven, zult u wellicht eerder verhuren aan gezinnen, gastarbeiders of bedrijven.
De aard van de huurovereenkomsten verschilt echter sterk. Zo zullen studenten wellicht na een jaar of 4 weer vertrekken. En bij gezinnen kan het weer zo zijn dat er sprake is van een huurcontract van onbepaalde tijd. Het toepassen van een jaarlijkse huurverhoging kan hierbij noodzakelijk zijn om de continuïteit op uw belegging te waarborgen.
Aard van de verhuuropties
De algemene waardebepaling is dus zeker van belang. Echter is het bij huurpanden zo dat de mogelijkheden van verhuur en de huuropbrengsten toch wel net iets belangrijker blijken voor beleggers. Voor verhuur aan studenten zult u toch wel actief moeten blijven om continue nieuwe studenten te herbergen. Doordat er regelmatig nieuwe studenten plaatsnemen in uw huurpand, heeft u wel volledig grip op de toename in huuropbrengsten. En bij verhuur aan bedrijven of gezinnen, wanneer er mogelijk sprake is van contracten van onbepaalde tijd, kunt u de huuropbrengsten verhogen via jaarlijkse verhogingen. Het voordeel van langdurige contracten is dat u niet constant nieuwe huurders hoeft te vinden.
Grote voordelen van verhuurde huizen zijn dat u:
- Na afloop van de terugverdientijd zijn alle huurinkomsten (minus onderhoudskosten) pure winst voor u
- Na afloop van de terugverdientijd beschikt u over de waarde van het onderpand, wat fors kan oplopen omdat waarde van vastgoed in het algemeen flink stijgt.
Er zijn natuurlijk altijd risico's bij beleggen
Uiteraard zijn er ook risico’s bij het berekenen van de waardebepaling van verhuurde woningen en het vak van vastgoedbeleggers. Denk hierbij aan crisissen, waardoor de waarde van woningen in verhuurde staat in zeer korte tijd fors is gedaald of situaties waarin het lastig is om goede huurders te vinden. Er zijn altijd voordelen en risico’s bij beleggingsprojecten.
Waarom een lager rendement soms gunstiger voor u als belegger is
Als u een woning in verhuurde staat wenst te kopen, dan wilt u natuurlijk het liefst een hoog rendement. In de praktijk zijn alle mogelijkheden voor winstmaximalisatie echter vaak al volledig benut. Denk hierbij aan jaarlijkse huurverhogingen of een professioneel verhuur proces om steeds de best mogelijke huurders te vinden.
Maar bij beleggingsprojecten met een lager rendement komt het soms voor dat de mogelijkheden om het rendement te verbeteren, niet zijn benut. Stel dat u een woning in verhuur staat koopt met 4% rendement, dan zou u met de juiste aanpak dit naar 6% moeten kunnen brengen in enkele jaren tijd. Zowel door de huurprijs meer op gangbaar niveau te brengen alsmede door de kosten zo laag mogelijk te houden. Geduld is een schone zaak!
Hoeveel invloed hebben de huuropbrengsten en de onderhoudskosten op de waarde van uw verhuurde woning?
Hieronder hebben wij de invloed op basis van scenario’s in kaart gebracht.
Hoeveel invloed hebben de factoren op de geschatte waardebepaling voor beleggers?
Huurprijs en huidige voorwaarden contract
Lettend op de rendementsberekening die we hierboven hebben uitgewerkt, nu wat uitleg over de belangrijkste factor ‘de huurprijs’. Eigenlijk laat de rendementsberekening al zien waarom dit zo’n belangrijke factor is.
We gaan nu blootleggen hoe de factoren onderling van invloed zijn op de waardebepaling die beleggers aan uw woning in verhuurde staat toewijzen. Dit doen we aan de hand van 3 scenario’s. Sons Real Estate heeft hiervoor in een schema de scenario’s uitgewerkt en de hoogte van de waardebepaling.
We gaan hierbij uit van de voorbeeldberekening die boven op deze pagina zijn aangegeven!
- Scenario 1 betreft het scenario met €18.000 huuropbrengsten en €2.500 onderhoudskosten.
- Scenario 2 betreft een berekening indien de huuropbrengsten 20% lager zijn
- Scenario 3 betreft een berekening indien de onderhoudskosten 20% hoger zouden zijn.
Scenario 2 & scenario 3 zijn gebaseerd op een afwijking op scenario 1.
De uitkomsten op basis van een gelijke wens in rendement, namelijk 7%:
- Scenario 1 €201.000
- Scenario 2 €154.500
- Scenario 3 €195.000
Conclusies over factoren die meeste invloed hebben op de waardebepaling
De huuropbrengsten én de kosten van het onderhoud zijn van grote invloed op het rendement en dus ook de waardebepaling die beleggers toekennen aan een verhuurde woning. In ons voorbeeld bleek dat de huuropbrengsten grote invloed hebben op het rendement. Maar ook de kosten van onderhoud zijn zeer belangrijk. De verhouding tussen beiden waardes bepaalt grotendeels welke van deze 2 factoren belangrijker zijn. In de praktijk zal de hoogte van de opbrengsten meestal veel hoger liggen.
De conclusie dat de kosten en opbrengsten bepalend zijn voor de mogelijke verkoopwaarde, zijn natuurlijk geen verrassing voor u. Echter hebben wij met dit artikel inzichtelijk gemaakt dat goed verhuren en ook goed omgaan met de kosten, bepalend is voor de hoogte van het rendement. Daarnaast toont de berekening ook wel enigszins dat zolang u huurders heeft die netjes de huur betalen, vastgoedbelegging niet zo heel risicovol is.
Relevante pagina's over panden & woningen in verhuurde staat
- Hoeveel is mijn huis waard
- Verhuurd bedrijfspand met huurder verkopen
- Waarde bedrijfspand in verhuurde staat
- Verhuurde woning verkopen
- Huis met huurder verkopen
- Waardebepaling beleggingspand & verhuurde woningen
- Gratis waarde huis opvragen
- Huis laten schatten
- Waarde woning berekenen
- Waarde woning in bewoonde staat
- Waarde huis met huurder
- Waarde verhuurd huis en box 3
