Vastgoed kopen om te verhuren
Echte investeerders zijn in deze tijd hard aan de slag met het investeren in vastgoed. Alle rentes en regels zitten in deze tijd erg mee wat het kopen en verhuren van vastgoed aantrekkelijk maakt. Als u spaargeld op de bank heeft staan kunt het beste uw geld gebruiken om ervan te kunnen genieten in de toekomst. Nu is er namelijk veel vraag naar huurwoningen, de hypotheekrente is laag en spaargeld levert niks op als het op de bank staat. Het is de beste tijd om te investeren in vastgoed om te verhuren. Wilt u advies of gebruik maken van onze diensten van Sons Real Estate? Dan kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen en samen kunnen we bepalen of het voor u handig is om te investeren in vastgoed om te verhuren. Hier kunt u alvast zien hoe u vastgoed kunt kopen, verhuren, onderhouden en genieten van uw investering.
Vastgoed kopen
De financiering van vastgoed is een grote drempel voor de meeste startende investeerders. U heeft namelijk veel eigen geld nodig om vastgoed te kunnen kopen of om een vastgoedhypotheek te krijgen. Een vastgoedhypotheek zit anders in elkaar dan een gewone hypotheek. Het is handig om naar uw mogelijkheden te kijken.
Vastgoedhypotheek bij het kopen van vastgoed
Als u vastgoed wilt kopen, moet u waarschijnlijk een hypotheek aanvragen. Vastgoed kopen om te verhuren moet met een speciale vastgoedhypotheek. De belastingen en de rentes werken anders dan bij een gewone hypotheek. Vastgoed kopen in verhuurde staat is goedkoper dan de gewone marktwaarde. De bank vergoedt 70% tot 75% van uw vastgoed en de rest zou u moeten betalen met eigen geld. De hypotheekrente is daarnaast ook hoger dan bij een gewone hypotheek, omdat het risico hoger is. In ieder geval moet u zeker een afspraak maken bij de gemeente voor bijkomende kosten zoals onroerendezaakbelasting en rioolheffing en andere vergunningen, want deze kosten kunnen verschillen per gemeente.
Belasting bij het kopen van vastgoed
Bij een vastgoedhypotheek heeft u ook geen recht op hypotheekrenteaftrek. Al uw inkomsten worden verdeeld in 3 boxen en het belastbaar inkomen van sparen en beleggen vallen onder box 3. In deze box komen dus de inkomsten die u binnen krijgt vanuit uw vastgoed. In box 3 wordt belasting geheven door in vermogensinkomstenbelasting. De huurinkomsten zijn onbelast en als u uw lening aftrekt van het belastbare vermogen in box 3 hoeft u minder vermogensinkomstenbelasting te betalen.
Vanaf 2021 komt er ook overdrachtsbelasting bij kijken als u vastgoed koopt waar u zelf niet in gaat wonen. De overdrachtsbelasting bedraagt 8% voor al bestaande investeerders en starters onder de 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen en starters boven de 35 moeten 2% overdrachtsbelasting te betalen.
Vastgoed verhuren
Als u uw vastgoed gaat verhuren, moet u rekening houden met alle regels van de huurwet en de huurbescherming. In de huurwet staat of uw vastgoed een sociale huurwoning is of een vrije sectorwoning en wat uw verplichtingen zijn als verhuurder.
In eerste instantie is het erg belangrijk of in uw vastgoed überhaupt verhuurd mag worden. Als uw vastgoed een appartement betreft, wordt het bepaalt door de VvE. In de splitsakte staat in welke situatie uw vastgoed bevindt. Er zijn drie verschillenden situaties:
1. Verhuur is niet toegestaan in het pand en er geldt een algemeen verhuurverbod
2. Verhuur is toegestaan, mits er toestemming wordt gevraagd bij VvE
3. Er zijn geen regels over verhuur
Daarna moet u bepalen in welke sector uw vastgoed valt. Dit is belangrijk als u zelf de huurprijs wilt bepalen van uw vastgoed. U mag niet zelf kiezen in welke sector uw vastgoed valt dus u mag niet altijd zelf bepalen wat de huurprijs wordt. Het puntensysteem bepaalt of uw vastgoed een sociale huurwoning of een vrije huurwoning wordt. Het puntensysteem is opgesteld op basis van:
1. Oppervlakte en eventuele buitenruimte
2. Aantal kamers
3. Luxe
4. Energielabel
5. WOZ-waarde
Hoe meer uw vastgoed van het bovenstaande heeft, hoe meer punten u krijgt. Voordat uw vastgoed wordt beoordeeld, kunt u natuurlijk uw vastgoed verbouwen. Door meer van de bovenstaande categorieën te creëren krijgt u meer punten door bijvoorbeeld een nieuwe badkamer en keuken, betere isolatie, meer kamers creëren, meer aanrechtblad, een nieuwe cv-ketel en regelmatig onderhoud aan uw appartement.
Als u minder dan 142 punten heeft gekregen wordt uw vastgoed als sociale huurwoning verhuurd. Dit houdt in dat u een maximale huurprijs mag vragen van de huurder en dat u ieder jaar niet meer mag vragen dan de maximale huurverhoging. In 2020 is de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning €737,14. Bij een sociale huurwoning krijgt u huurtoeslag. Als meer dan 142 punten heeft gekregen mag u uw vastgoed in de vrije sector verhuren. U mag dan zelf bepalen wat de huurprijs wordt en u mag de huurprijs ieder jaar verhogen. U krijgt in de vrij sector geen huurtoeslag.
Vervolgens moet er ook een huurcontract opgesteld worden met de huurder van uw vastgoed. In het huurcontract staan de voorwaarden, de bepalingen en vergunningen, de huurprijs, eventuele servicekosten en de einddatum van de overeenkomst. Deze regelingen moet duidelijk in het contract staan zodat u en huurder niet voor verrassingen komen te staan. In Nederland zijn huurders goed beschermt door de huurbescherming. Door de huurbescherming kunt u als huurder niet makkelijk van de huurders af. U mag bijvoorbeeld niet zomaar de huur opzeggen waardoor de huurder op straat komt te staan.
De aankoop van een pand bestaat uit de volgende stappen
- Wij begeleiden en adviseren u tijdens de bezichtigingen van panden.
- We maken berekeningen van de te verwachten verbouwingskosten en eventuele te verwachten onderhoudskosten indien van toepassing.
- We maken rendementsberekeningen voor u aan de hand van onze huurprijsberekening.
- We vragen alle benodigde stukken op zoals bestemmingsplan, bodemonderzoek, kadastrale recherche e.d..
- Bieden op het pand. We kunnen de prijsonderhandeling voor u uitvoeren en ontbindende voorwaarden toevoegen.
- We voeren een juridische controleren uit op de koopovereenkomst op eventuele onjuistheden en gebreken.
- We verhuren het beleggingspand, en kunnen indien gewenst ook het vastgoed beheren.
Vastgoed onderhouden
Na het kopen en verhuren van uw vastgoed moet u rekening houden met het onderhouden van uw vastgoed. De verantwoordelijkheid om kleine mankement op te knappen ligt bij de huurders zelf. Dit kan een lekkende kraan zijn of het smeren van scharnieren. Groot onderhoud moet verrekend worden op de verhuurder van het vastgoed. U als verhuurder moet dan betalen als een lekkage op komt duiken of het buitenschilderwerk gedaan moet worden. U kunt voor de kosten een deel van de huurinkomsten opzij zetten.
Let op dat uw vastgoed niet een paar maanden zonder huurder zit. De opbrengsten per maandelijkse opbrengsten aan huren dekt al snel de kosten die u moet betalen. Zonder de huuropbrengsten moet u de kosten betalen uit eigen zak. U kunt op de einddatum letten van het huurcontract en wanneer nieuwe huurders komen in uw vastgoed.
Genieten van uw vastgoed
Als u eenmaal alles heeft geregeld rondom het kopen en verhuren van uw vastgoed kunt u ervan gaan genieten. Er zijn natuurlijk veel kosten te betalen vooral aan het begin maar er is een reden waarom veel mensen investeren in vastgoed. U kan investeren in vastgoed om het vastgoed te verhuren aan uw kinderen, familie of vrienden. De mensen die in uw vastgoed gaan wonen kunnen genieten van de plek en het vastgoed en u kunt genieten van de maandelijkse huurinkomsten.
De maandelijkse huurinkomsten is natuurlijk de grootste reden om te investeren in vastgoed. Het gehele bedrag aan huur mag u voor uzelf houden, want de huurinkomsten zijn onbelast. Als uw vastgoed in de vrij sector zit, mag u zelf bepalen wat de huur wordt en kunt u de huur elk jaar verhogen. Met de inkomsten aan huur kunt u bijvoorbeeld de hypotheek afbetalen en eerder genieten van uw pensioen.
Over de jaren heen wordt al het vastgoed meer waard. In een crisis zullen de prijzen natuurlijk zakken maar op lange termijn kunt u uw vastgoed verkopen voor een hogere prijs dan voor hoeveel u het gekocht heeft. Na een aantal jaren heeft u de hypotheek kunnen afbetalen, waardoor de grootste kostenpost is afgelost. Daarom is op lange termijn investeren in vastgoed altijd een goed idee.
