Veel mensen leven al van de huurinkomsten die ze binnen krijgen door een huis te kopen en verhuren. Het lijkt dan ook erg aantrekkelijk om uw spaargeld te gebruiken voor het verhuren van een huis. U moet erg oppassen bij het kopen van een huis, want niet ieder huis is rendabel. U kunt pas iets verdienen aan een huis verhuren als het rendement positief is. Als u wilt leven van de huur moet het rendement hoog zijn en moet u veel eigen geld inleggen. Het is daarom slim om de kosten en de baten te vergelijken met elkaar. Hieronder wordt verteld welke kosten en baten komen kijken bij het kopen van een huis om te verhuren. U kunt ook altijd vrijblijvend contact opnemen met de vastgoedadviseur van Sons Real Estate. Wij kunnen u vertellen of een huis rendabel is en of het verstandig is om te investeren in vastgoed in uw situatie. Daarnaast kunnen wij uw helpen bij het vinden van een huis vanuit ons belegginsnetwerk.
Rendement bij huis verkopen en verhuren
Met de rendabiliteit van een huis om te verhuren wordt bedoelt wat het verschil is in de opbrengsten en de kosten. In het begin moet u veel eigen geld hebben om een huis te kunnen kopen maar op lange termijn brengt het verhuren van een huis veel geld op. Vooraf moet u kijken of het rendabel is om in uw situatie een huis te kopen om de verhuren. De huurprijs moet de kosten van het huis elke maand kunnen dekken, want anders heeft u een negatief rendement. Bij een huis kopen en verhuren wordt gestreefd naar een rendement van 7% of hoger. Hiermee kunt u de maandelijkse kosten betalen en kunt u geld opzij zetten voor het aflossen van de hypotheek en om het onderhoud te financieren. Als u een huis in het zicht heeft, kunt u van te voren berekenen of het huis rendabel is als u het huis gaat verhuren. Dit doet u daar alle kosten en baten tegenover elkaar te zetten en te vergelijken.
Kosten
Als u zelf al een huis heeft gekocht weet u hoeveel kosten betaalt moeten worden. Bij het kopen van een tweede huis om te verhuren is het nog een tandje duurder. De kosten lijken aan het begin veel maar op lange termijn nemen de kosten en de schulden af.
Rendabel huis kopen
Als eerst zou u een huis moeten kopen om het te kunnen verhuren. Het kopen van een huis moet met veel eigen geld. Als u het huis zonder hypotheek kan kopen, hoeft u geen rekening te houden met de rentes en belasting van een hypotheek. Veel mensen kunnen niet een huis zelf kopen en sluiten daarvoor een hypotheek af. Bij het kopen van een huis om te verhuren moet u een andere hypotheek afsluiten dan van uw eigen bewoonde huis. Bij een tweede huis moet u een vastgoedhypotheek afsluiten met hogere rentes en u moet meer eigen geld inleggen. De rente bij een vastgoedhypotheek wordt bepaalt door de renteperiode en de rentes liggen tussen de 3% en 4%. Een vastgoedhypotheek kunt u niet bij elke verzekeraar afsluiten. Het kopen van een huis om te verhuren heeft meer risico dan een normaal huis dat bewoond wordt. Daarom wordt bij een vastgoedhypotheek tussen de 70% en 80% vergoed van het huis. Dus in het begin heeft u sowieso veel eigen geld nodig om het huis te betalen of een hypotheek te kunnen afsluiten.
Belasting
Ten tweede wordt bij de Belastingdienst het huis wat verhuurd wordt gezien als een belegging. De inkomsten die u krijgt vanuit de belegging komen terecht in box 3. In box 3 zitten de inkomens uit sparen en beleggen. Als u een hypotheek afsluit komen deze inkomen in box 3 terecht en u moet hiervoor belasting betalen. De belasting wordt geënt door de vermogensrendementsheffing. De belasting bedraagt maximaal 1,2%.
Onderhoud
Ten derde moet u ook rekening houden met een eventuele verbouwing en de onderhoud van het huis. U kunt een expert inschakelen die u kunt vertellen wat er moet gebeuren met het huis op kort en lange termijn. U hoeft niet te verbouwen als de huurders normaal kunnen leven in het huis. U vindt eerder huurders als het huis bijvoorbeeld een nieuwe badkamer en keuken heeft. Daarnaast moet de huis ook onderhouden worden. Hierbij kunt u denken aan het schilderwerk, een nieuwe cv-ketel en verrot dakconstructie opknappen.
Baten
De baten van een huis kopen en verhuren liggen natuurlijk bij de huur maar ook in de waarde van het huis. U kunt elke maand genieten van de huur dat bij u binnen komt stromen. De huur is pure winst voor u en u kunt eindelijk doen wat u altijd al had willen doen.
De huurinkomsten
Ten eerste zijn de huuropbrengsten de grootse opbrengst dat u zult krijgen van het verhuren van een 2e huis. De huur bepaalt hoe hoog uw rendement wordt. In sommige gevallen kunt u de huur zelf bepalen maar het kan ook zo zijn dat u zich moet houden aan een maximale huurprijs. Dit wordt bepaalt door of het huis in de sociale huurwoning valt of in de vrij sector. Uw huis krijgt een aantal punten aan de hand van een puntensysteem. Ik krijgt meer punten als u bijvoorbeeld meer kamers, oppervlakte en luxe is. Als uw huis onder de 142 punten zit moet u uw huis verhuren in de sociale sector. Dit betekent dat u zich moet houden aan een maximale huurprijs en huurverhoging maar u geniet wel van huurtoeslag. Als uw huis boven de 142 punten zit kunt u uw huis verhuren in de vrije sector. In deze sector kunt u bepalen hoe hoog uw rendement wordt door te beslissen wat de huurprijs is. U krijgt geen huurtoeslag in de vrije sector.
Waarde van het huis
Ten tweede kunt u natuurlijk bepalen wat u met het geld wilt doen. Het is slim om het geld te gebruiken om de hypotheek af te lossen. Dit is een grote slag voor het rendement van uw huis. Als de hypotheek is afgelost heeft u niet meer te maken met die kosten en is de grootste kostenpost weggehaald. Door de hypotheek af te lossen kunt u genieten van de overwaarde. Op lange termijn zijn er nog meer voordelen bij het kopen van een huis om te verhuren. Door de jaren heen worden al het vastgoed meer waard. Een huis krijgt meer waarde in hoog conjunctuur. Hierom kunt u het huis verkopen voor meer dan voor hoeveel u het gekocht heeft.
Rendement berekenen
Als u alle kosten en baten op een rijtje heeft gezet kunt u kijken wat het verschil. U kunt dit op jaarbasis of maandbasis bekijken. Als het huis om te verhuren meer kost dan dat het opbrengt kunt beter naar een ander pand kijken of even doorsparen. Als de kosten lager zijn dan de opbrengsten kunt de volgende stap zetten door daadwerkelijk het huis te kopen en te verhuren. Het rendement kan berekent worden door de huuropbrengst per jaar te delen door de aankoopprijs van het huis en dan keer 100. U moet hiermee rekening houden dat de onderhoudskosten en de vermogensrendementsheffing bij komen.
Rekenvoorbeeld:
Aankoopprijs= €300.000
Huurinkomsten= €1.500 per maand
Netto rendement= (€1.500 x 12) / €300.000 x 100 = 6%
Uw partner bij het kopen van vastgoed
Voor meer informatie kunt u altijd bij ons onterecht via het contactformulier. Wij kunnen u helpen bij het vinden van een rendabel huis en we geven u vrijblijvend advies over uw persoonlijke situatie. Lees ook over het verkopen van een verhuurde woning.
