Dient u een burenruzie te melden bij verkoop van uw woning?
arrow_drop_up arrow_drop_down

Dient u een burenruzie te melden bij verkoop van uw woning?

Dient u een burenruzie te vermelden bij de verkoop van uw woning?

Heeft u en flink oplopende burenruzie en wilt u uw huis gaan verkopen dan is het verstandig om dit te melden aan de potentiële koper. Veel mensen vragen zich af of het verplicht is om een burenruzie te melden bij de verkoop van hun huis. Betreft het één eenmalige woordenwisseling en is er verder geen overlast dan kan dit niet worden verstaan onder burenruzie. Betreft het overlast wat zich vaker voordoet dan dient dit zeer zeker vermeld te worden.

Er is namelijk een eerdere uitspraak over geweest door de rechter. Dit is jurisprudentie: Rechtsregels blijken vaak vatbaar voor uiteenlopende uitleg of verschillende interpretaties. De rechter moet daaruit dan kiezen. Zo een keuze bindt hem voor latere uitspraken, want rechtspraak betekent: gelijke gevallen gelijk behandelen. Naast wet en gewoonte is dus ook ‘de jurisprudentie’ of ‘de rechtspraak’ een rechtsbron.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft hier namelijk in 2007 een uitspraak over gedaan. In de kwestie waarover het hof zich heeft gebogen, ging het om kopers van een woonhuis, tegen wie de verkoper vóór aankoop had gezegd dat de buren oudere mensen waren en dat het een oud en daardoor gehorig huis was. Die mededelingen waren op zichzelf zeker waar, maar helaas niet helemaal volledig. Na de koop en eigendomsoverdracht constateerden de nieuwe eigenaren namelijk dat de buren de gehele dag en met name rond middernacht extreme geluidsoverlast veroorzaakten. Het echtpaar had kennelijk al jaren voortdurend flinke ruzie onderling, die gepaard gingen met schreeuwen schelden en slaan. Zij hadden ruiten ingeslagen, een schuur in brand gestoken en ze veroorzaakten ook nog eens flinke overlast van grote groepen vogels doordat ze regelmatig etenswaren buiten zetten. Als de kopers dit op voorhand hadden geweten dan hadden zij het huis nooit gekocht hebben, althans niet voor de overeengekomen koopprijs van €317.000,- k.k.. Zij stelden zich op het standpunt dat zij gedwaald hadden en vorderden, bij wijze van opheffing van hun nadeel, terugbetaling van een deel van de koopsom. Met succes!

Volgens het hof was aangetoond dat de overlast van de buren, gezien de duur, de intensiteit en de aard ervan, naar objectieve maatstaven echt onaanvaardbaar was. Dat de vorige eigenaar, zoals hij stelde, die overlast als minder ernstig ervaren had, was dus totaal niet relevant. Evenmin was relevant dat bij het sluiten van de koop erop gewezen was dat de woning gezien haar ouderdom meer gehorig was dan hedendaagse woningen; die ouderdomsclausule had volgens het hof niet de strekking om de onderhavige overlast te dekken. Ook het verweer van de verkoper dat de overlast van de buren niet een eigenschap van de gekochte woning is waarover gedwaald kan worden, werd direct verworpen. Volgens het hof zijn niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs kunnen beïnvloeden. De aanwezigheid van zeer luidruchtige buren die overlast bezorgen is dus een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is.

De verkoper was volgens het hof dus verplicht om die belangrijke omstandigheid aan de kopers te melden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Omdat de kopers het onderwerp “buren” nadrukkelijk hadden besproken, rustte er op de koper een mededelingsverplichting om hen te informeren over het gedrag van de buren, gelet op het feit dat er sprake was van een onaanvaardbare vorm van overlast waarvan de wetenschap een onmiskenbaar belang voor hen vormde met het oog op het aangaan van de koopovereenkomst. Aangezien de verkoper dit had nagelaten hadden de kopers terecht een beroep op dwaling gedaan. De kopers zouden de woning niet op dezelfde voorwaarden gekocht hebben als zij geïnformeerd waren geweest over het gedrag van de buren en de mate van overlast die zij daarvan zouden gaan ondervinden.

De consequenties van de dwaling

De kopers vorderden geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar opheffing van het nadeel dat zij hadden bij instandhouding hiervan. Het hof moest vervolgens vaststellen hoe de gevolgen van de koopovereenkomst gewijzigd moesten worden ter opheffing van dit nadeel. Dat deed het hof door het verschil vast te stellen tussen enerzijds de betaalde koopsom en anderzijds de fictieve koopprijs die kopers zouden hebben willen betalen als zij op de hoogte waren geweest van de overlast die door de buren werd veroorzaakt, daarbij rekening houdend met de duur van de overlast waarbinnen het feitelijk woongenot in totaliteit was aangetast. De fictieve koopprijs stelde het hof vast met de natte vinger, door het gemiddelde te nemen van twee opgestelde taxaties. Voor wat betreft de duur van de overlast waren twee omstandigheden aan de orde: de buren waren bejaard, zodat ten tijde van de koopovereenkomst voorzien was dat de overlast niet op al te lange termijn op natuurlijke wijze zou eindigen, én de overlast was inmiddels, drie jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, geëindigd doordat de buren hierna verhuisd waren.

De leeftijd van de buren was voor het hof geen relevante factor, omdat die leeftijd op het moment van de koopovereenkomst geen zekerheid gaf over hoe lang de overlast zou gaan duren. Dat de buren inmiddels verhuisd waren, was voor het hof dus wél relevant. Hoewel dat een omstandigheid is die zich na de koopovereenkomst had voorgedaan, is die volgens het hof achteraf beschouwd wel van invloed op de vaststelling van het nadeel omdat vanaf dat moment de verstoring van het woongenot direct heeft opgehouden te bestaan. Met het feit dat de kopers het huis inmiddels weer – als gevolg van een waardestijging met winst – verkocht hadden, hield het hof dan weer géén rekening. Ook het feit dat de kopers geen rechtsmaatregelen genomen hadden om de overlast te beëindigen was niet van invloed op het vaststellen van het nadeel. Het hof schatte aldus het nadeel op € 76.000,00. Vanwege de door de verkoper niet gemelde overlast van de buren die tot hun verhuizing geduurd had, moest de verkoper van de door hem ontvangen koopsom van € 317.000,00 dus een gedeelte van maar liefst € 76.000,00 direct aan de kopers terugbetalen. Dat is zo’n € 2.400,00 voor iedere maand dat de buren naast de kopers hadden gewoond.

De conclusie

Het kan dus grote nadelige consequenties hebben, wanneer u als verkoper géén melding maakt van overlast die de buren veroorzaken. Hoewel het hof in de besproken casus geoordeeld had dat de verkoper verplicht was daarover te informeren omdat de kopers het onderwerp buren aan de orde gesteld hadden, zou die verplichting ook kunnen bestaan wanneer de verkopers het onderwerp buren helemaal níet hebben aangesneden. Ook in dat geval is de aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen immers een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid, waarover je als koper ingelicht wilt worden voordat je tot koop van een woning overgaat. Daar staat tegenover dat u de verkoop van uw woning misschien op voorhand onmogelijk maakt, als u hier wél melding van maakt. Niemand zal immers willen wonen naast mensen die voor ernstige overlast zorgen. Wellicht is de oplossing om uw woning te verkopen aan een vastgoedbedrijf als Sons Real Estate. Sons Real Estate koopt namelijk woningen op waar burenruzies en andere vorm van overlast plaatsvinden.

 

Reactie plaatsen