Beleggen in vastgoed voor beginners in 2019      

 

Beleggen in vastgoed, je hoort het steeds vaker voorbij komen. Succesvolle verhalen van mensen die hun geld in onroerend goed stoppen en zo snel een ‘passief inkomen’ opbouwen. Maar wat is dat nou eigenlijk? Is beleggen in vastgoed nou echt een goede manier om wat extra geld te verdienen en zo ja, hoe werkt dat dan? En wat is nu het verschil tussen beleggen in vastgoed en investeren in vastgoed.

In dit blogbericht kom je alles te weten over beleggen in vastgoed, wat de voor- en nadelen zijn en daarnaast geef ik belangrijke tips om een zo’n klein mogelijk risico te lopen.

 

Wat is beleggen in vastgoed?

Om te beginnen zal ik uitleggen wat beleggen in vastgoed nu precies is. Beleggen in vastgoed is het investeren van geld in onroerende goederen, dus grond en bijbehorende bebouwing dat vast staat aan de grond, met het doel een rendement te behalen zodat je uiteindelijk meer geld verdient als dat je hebt geïnvesteerd. Wat is het verschil tussen beleggen en investeren in vastgoed? In principe is er geen verschil tussen deze termen, maar met beleggen wordt ook het beleggen in vastgoed op de beurs in gerelateerde vastgoedfondsen en instellingen meegerekend. Met investeren in vastgoed bedoelt men vaker het daadwerkelijk zelf kopen van een vastgoedobject.

Rendement is een belangrijke term als het gaat over beleggen en investeren. Rendement is in principe de verhouding tussen opbrengst en inleg, meestal weergegeven in procenten. Hoe hoger percentage rendement, hoe meer winst de belegging oplevert.

Veel beleggers hebben het over het creëren van een passief inkomen. Dit zijn inkomsten die niet afkomstig zijn van loondienst of ander zelf uit te voeren werkzaamheden. Met beleggen in vastgoed creëer je zo’n passief inkomen, namelijk de huurinkomsten die je elke maand krijgt van het pand zonder dat hier enige werkzaamheden voor verricht moeten worden.

Ook is er nog een klein verschil tussen investeren en beleggen. Beleggen is wanneer het geld vanzelf een rendement oplevert. Investeren is wanneer je tijd en moeite stopt in het project om zo een rendement te creëren.

In de vastgoed worden beide termen vaak gebruikt. En dit klopt. Als je geld stopt in een goed beleggingspand zal het vanzelf rendement opleveren. Maar ook is je tijd en inspanning vaak nodig. Het een en ander zou bijvoorbeeld verbouwd/opgeknapt kunnen worden, maar ook moet je denken aan ervoor te zorgen dat er altijd een huurder in je pand aanwezig is. Wilt u een pand aankopen en toch beleggen zonder er iets voor te hoeven doen. Dan kunt u ook een vastgoedbeheerder inschakelen. Zij zorgen dat de huren worden geïnd en maandelijks op uw rekening worden gestort, zij zorgen voor de onderhoudswerkzaamheden en kunnen inspecties op het pand uitvoeren, zodat het pand schoon wordt gehouden en dus niet wordt verwaarloosd door de huurders.

 

Soorten beleggingen

Er zijn verschillende soorten beleggingen in vastgoed. Denk aan het beleggen in woonhuizen, kantoorruimtes, kamers of zelfs winkelcentra en hotels. Elk heeft zo zijn eigen voor- en nadelen. Overweeg deze dus goed. Een groot verschil is natuurlijk prijsklasse.

 

Hoe beleg je in vastgoed?

Het klinkt allemaal leuk en aardig, geld investeren om meer geld te verdienen. Maar is het niet makkelijker gezegd dan gedaan? Kan je niet pas gaan beleggen in vastgoed wanneer je zelf al veel geld hebt?

Nou dat valt mee, meer dan de meeste mensen denken. Een gemiddeld rijtjeshuis is al gauw rond de twee ton, maar dat betekend niet dat je twee ton op je spaarrekening moet hebben staan om te kunnen beleggen.

Er zijn meerdere banken en partijen die een beleggingshypotheek aanbieden. Een aantal bekende beleggingshypotheekverstrekkers zijn de NIBC, RNHB, Domivest en ING. Deze partijen bieden al een hypotheek aan tot 80% van de taxatiewaarde van het pand. Je zal dus (bijna) altijd zelf geld moeten inleggen, maar lang niet zoveel als wat de meeste mensen denken.

Je kan dus beleggen doormiddel van een beleggingshypotheek. Ook kan je uiteraard de koopsom in  één keer afbetalen als je het geld hebt. Dit is echter niet aan te raden, want hoe minder eigen geld je investeert, hoe hoger het rendement kan zijn.

De enige manier om te beleggen in vastgoed zonder eigen geld is door een beleggingshypotheek aan te vragen met de meerwaarde van je eigen woning of beleggingspand. De 20% eigen inbreng kan je hier mee betalen.

 

Hoe succesvol beleggen in vastgoed?

Door beleggingshypotheken is beleggen in vastgoed meer toegankelijk voor de gemiddelde mens dan wat men denkt. In plaats van te sparen voor de auto waar je al jaren naar verlangt die €40.000 euro kost en ongetwijfeld in waarde zal dalen, kan je met hetzelfde bedrag al een goede belegging doen wat alleen nog maar meer geld oplevert. Zo kan je later de auto rijden die je wilt en behoud je wat extra zakgeld op je spaarrekening.

Hoe beleg je dan in vastgoed met zo min mogelijk risico’s? Hieronder staan belangrijke stappen en tips die je wilt volgen als je gaat beleggen in vastgoed.

 

Ten eerste is het belangrijk om te onderzoeken waar je gaat beleggen en in wat je gaat beleggen. Erg belangrijk is om van te voren te kijken hoe het pand in staat is, of het pand op een goede locatie in een goede buurt staat, of er voorzieningen in de buurt zijn als supermarkten en scholen. Zorg ervoor dat er veel vraag is in die buurt en dat je dus snel een huurder of een koper vindt.

Verder is het belangrijk om te weten voor hoeveel omliggende panden worden verkocht of verhuurd. Vraag jezelf ook af of het pand in de sociale- of vrije sector valt. In de vrije sector kan je namelijk de huurprijzen zelf bepalen en in de sociale sector gaan de huurprijzen tot een bepaald maximum.

Ten tweede is het handig om een plan te trekken. Ga eens bij het pand dat je op het oog hebt kijken en bedenk voor jezelf welke kosten je gaat krijgen. Denk aan VvE, OZB, rioolheffing, waterschapsbelasting, verzekeringen, onderhoud, etc. Hou ook rekening met onvoorziene kosten.

Wat moet er eventueel gelijk vervangen worden voordat je gaat verhuren en kan je meerwaarde creëren door een extra kamer toe te voegen, of door renovatie.

Tip: Ga ook eens bij andere panden kijken en doorloop stap 1 en 2. Wellicht zijn er andere panden die veel beter aan dit soort punten voldoen en waar je een hoger rendement mee kan behalen. Het vinden van een ideaal beleggingspand gaat meestal niet in één keer.

Vergelijk verschillende panden met elkaar en besluit op basis daarvan welk pand het meest gunstig is voor jou om te investeren.

 

Ten derde wil je opzoek gaan naar een bank die jou een beleggingshypotheek wil verstrekken. Het komt voor dat een bank je verzoek afwijst. Ga daarom langs bij verschillende banken zodat je gegarandeerd de financiering van het pand rond kan krijgen.

Ook bieden verschillende banken een andere hypotheek aan. De een financiert 70%, terwijl de ander tot wel 80% financiert.

Tip: De meeste banken willen cijfers zien. Vaak willen ze weten hoe lang je in loondienst bent, je salaris stroken inzien, als je vanuit een bedrijf gaat beleggen wat de jaarcijfers zijn, etc.

Ga eens bij verschillende banken op gesprek, zo kom je precies te weten wat ze van je verwachten en kan je ervoor zorgen dat je aan alle eisen voldoet.

 

Ten vierde is het belangrijk ervoor te zorgen dat er altijd een huurder is. Bij leegstand betaal je de huurkosten zelf. Ga dus van tevoren netwerken en ga opzoek naar potentiele huurders.

Zorg ervoor dat de huurders betrouwbaar zijn. Richt je dus op de juiste doelgroep, stel eisen aan de huurder en ontmoet geïnteresseerde huurders face-to-face.

Let wel op dat zelf verhuren wordt gezien als inkomen in box 1 omdat je ‘arbeid’ verricht. Ook zal je regelmatig een bezoek aan het pand moeten brengen voor en inspectie en de huurpenningen moeten innen. Je bent zelf verantwoordelijk voor alles.

Tip: Het is ook mogelijk om het beheer uit te besteden aan een vastgoedbeheerder. Deze partijen kunnen het beheer volledig overnemen, zoals onderhoud, zowel het vinden van een huurder als het incasseren van de huurinkomsten, het inschakelen van monteurs, etc. Vaak vragen ze 0,75 – 1 maand huur + BTW voor werving en selectie.

 

Tot slot als alles goed is verlopen kan je genieten van je extra huurinkomsten. Je hebt het beroemde “passieve inkomen” opgebouwd en je geld werkt nu voor jou. De vraag is wat je er mee gaat doen. Ben je al tevreden met de inkomsten van één pand, of ga je de extra inkomsten verder uitbreiden.

Het is namelijk mogelijk door de hefboomwerking, om met de huurinkomsten of meerwaarde van het pand nog een belegging te doen. Zo kan je het passieve inkomen zover uitbreiden als je wilt, voor zover je er tijd voor hebt. Deze stappen zijn dus altijd te herhalen.

Wat zijn de voordelen van beleggen in vastgoed?

Vastgoed is iets wat altijd zal blijven bestaan. De vraag om te wonen in er altijd. Je investeert met het huis als onderpand wat tastbaar is en altijd iets waard blijft.

Het biedt bescherming tegen inflatie. Investeren in onroerende goederen is niet inflatie gevoelig.

Er kan een hoger rendement worden behaald ten opzichte van andere beleggingen. Vooral in vergelijking met de spaarrente.

Het levert een (extra) inkomensstroom op. Ook wel een passief inkomen genoemd. Maandelijkse inkomsten waar je, bij een goed onderhouden pand, weinig tijd aan hoeft te besteden.

Je vastgoedportefeuille uitbreiden met de hefboomwerking. Met de inkomsten of meerwaarde van het beleggingspand kan je een nieuwe belegging doen. Op deze manier breid je je vastgoedportefeuille uit en creëer je steeds meer rendement en inkomsten.

 

Wat zijn de nadelen van beleggen in vastgoed?

 

Er dient een eigen inbreng van ongeveer 20% of meer ingelegd te worden. Reken hiernaast ook op onderhoudskosten en onvoorziene kosten die er bij komen kijken. Mocht er iets kapot gaan, ben jij er verantwoordelijk voor.

Ook zal je het pand moeten onderhouden, wat tijd kost. De staat van het pand moet regelmatig gecontroleerd worden.

Je zal ervoor moeten zorgen dat er altijd een huurder is en dat je maandelijks de huurkosten incasseert. Bij leegstaand van het pand betaal je de huurkosten zelf.

 

Meer informatie

Wilt u meer informatie ontvangen of wilt u graag zelf beleggen in vastgoed. Vraag dan geheel vrijblijvend een vastgoedadviesgesprek bij ons aan. In dit gesprek kunnen wij u een uitgebreid advies geven, en als vervolgstap het vinden van een courant beleggingspand.